قیمت مسکن در تهران| توصیه به خریداران مسکن

به گزارش صبح نو، قیمت مسکن در تهران در چند سال اخیر روند روبه افزایشی داشته است.افزایش قیمت مسکن در تهران باعث شد بسیاری از مردم برای سکونت به حاشیه های شهر بروند.افزایش قیمت مسکن در تهران دلیل مشکلات بسیاری برای مستاجران شد.همچنین با افزایش چشمگیر قیمت مسکن در تهران خریدن خانه تبدیل به رویایی دست نیافتنی برای بسیاری شده است. در ادامه جزییاتی درباره روند قیمت مسکن در تهران را میخوانیم.

توصیه مهم به خریداران مسکن!

آمارها می‌گوید قیمت مسکن در ۹ منطقه تهران روند نزولی داشته است. اگرچه میزان افت قیمت مسکن، اندک بوده اما این چندمین ماهی است که قیمت مسکن در برخی از مناطق تهران کاهش می‌یاید. با این مقدمه اکنون وقت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است؟

متوسط قیمت مسکن در تهران همچنان ۳۱ میلیون تومان است. اما قیمت خانه در مناطق ۳، ۴، ۶، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۱۴ کمتر شده است.

پیش از این هم در ماه گذشته و ماه قبل از آن، روند صعودی قیمت در برخی از مناطق تهران متوقف شد و حتی قیمت‌ها در برخی از مناطق کمی افت داشت.

اما آیا الان زمان مناسبی برای خرید خانه است و سرمایه‌ گذاری روی مسکن سودآور است؟ جواب آمارها و کارشناسان به این سوال منفی است. چون آخرین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد بازدهی مسکن به یک پنجم رسیده است.

بر اساس آمارهای جدید بازار مسکن، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران همچنان ۳۱ میلیون تومان است و حتی قیمت مسکن در برخی از مناطق همچنان صعودی است. اما بازدهی بازار مسکن افت قابل توجهی داشته است. بازدهی مسکن در فرودین ۱۴۰۰ حدود ۹۲ درصد بوده است. اما در مهرماه امسال به ۱۸٫۵ درصد رسیده است.

این یعنی سوددهی بازار مسکن از فروردین سال گذشته تا امسال ۹۲ درصد بوده. اما اگر فردی مهر سال گذشته وارد بازار مسکن شده باشد، مهر امسال فقط ۱۸٫۵ درصد سود کرده است. یک پنجم نفر اول.

این آمار به تنهایی نشان می‌دهد که بازدهی بازار مسکن مانند دیگر بازارها کم شده است. کمتر از نرخ تورم.

پارامتر مهم برای خرید خانه

اما نگاه کارشناسان به این ماجرا چیست؟ کارشناسان بازارها هم می‌گویند بازار مسکن دیر یا زود وارد دوره رکود می‌شود و چه بسا اکنون شده باشد.

مهدی سوری، کارشناس بازارها می‌گوید: درباره مسکن یک پارامتر ساده وجود دارد. پارامتری که نشان می‌ده چه زمان وقت ورود به بازار مسکن است.

به گفته این کارشناس هر زمان دیدید قشر متوسط و کارمند با گرفتن وامی که می‌توانند اقساط آن را از طریق حقوق خود بدهند در یک منطقه متوسط یک آپارتمان ۶۰ تا ۷۰ متری خریدند، آن دوره، زمان جهش همه جانبه قیمت مسکن است.

در این شرایط اگر فردی می‌خواهد یک واحد مسکونی برای استفاده خود و خانواده‌اش بخرد، بدون هیچ تردیدی باید اکنون در این دوره مسکن بخرد. حتی با فروش کل پس‌انداز و سرمایه خود.

اگر هم فردی می‌خواهد در بازار ملک سرمایه‌گذاری کند دقیقا باید به همین پارامتر توجه کند. اینکه اگر همه در حال خرید خانه‌اند، بهترین زمان خرید مسکن است و فرد باید در بازار مسکن سرمایه‌گذری کند.

با این گفته سوری، احتمالا بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن، سال‌های ۹۵ و ۹۶ بود. زمانی که بسیاری از افراد می‌توانستند با گرفتن وام مسکن ۱۲۰ میلیون تومانی حداقل نیمی از قیمت یک خانه در یک منطقه متوسط تهران را بپردازند.

اما بر اساس پارامتری که سوری عنوان می‌کند، اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن نیست. حداقل به عنوان سرمایه‌گذاری.

به گفته این کارشناس، ممکن است در شرایط فعلی همچنان قیمت مسکن گران شود و کمی بالا برود، اما مساله مهم این است که بازدهی بازار مسکن مدتهاست که از نرخ تورم کمتر است و بازدهی بازار مسکن منفی است.

علی سعدوندی، دیگر کارشناس اقتصادی هم می‌گوید اکنون مدتی است که قیمت مسکن در حال رسیدن به ثبات است. اما تا زمانی که قیمت مسکن به ثبات برسد، افزایش اندک قیمت‌ها طبیعی است.

سعدوندی می‌گوید بازار مسکن مدتی است که وارد دوره رکود شده است. این بار دوره رکود طولانی‌تر از دفعات قبل است. به گفته او در دوره‌های گذشته بازه رکود بخش مسکن، یک دوره دو تا سه ساله بود اما این بار احتمالا دوره رکود مسکن چهار تا پنج ساله است.

این کارشناس تاکید می‌کند که تقریبا تمام کارشناسان بازار مسکن معتقدند که بازار مسکن از سال ۹۹ وارد دوره رکود شده و قیمت ها اگر رشد می کند پس لرزه هایی است که طبیعی است. اما رشد مسکن از تورم جا مانده است.

قیمت خانه‌های زیر یک میلیارد تومان در تهران +جدول

در جنوب شهر تهران هنوز می‌توان خانه‌های زیر یک میلیارد تومان خریداری کرد. با این حال قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران متنوع است.

در جنوب شهر تهران هنوز می‌توان خانه‌هایی با قیمت زیر یک میلیارد تومان خریداری کرد. این خانه‌ها معمولا خانه‌هایی با قدمت بیشتر و متراژ کوچکتر هستند اما تقاضا برای این مناطق زیاد است. مشاوران املاک می‌گویند که کاهش قدرت خرید مشتریان در بازار مسکن سبب شده است که تقاضا برای خانه‌های جنوب شهر تهران افزایش داشته باشد.

آنها می‌گویند که آپارتمان‌های کوچکتر در جنوب تهران به صورت فوری و آنی فروش می‌رود زیرا تعداد این خانه‌ها کم است و تقاضا برای آن بالاست. در ادامه تعدادی از آخرین آگهی‌های فروش مسکن در جنوب تهران را می‌بینید:

شرایط ثبت‌نام تهرانی ها در طرح جدید مسکن

مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران سهمیه این استان را در فاز اول طرح ملی مسکن ۱۴ هزار و ۴۸۸ اعلام کرد.

خلیل محبت‌خواه، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران از شرایط ثبت‌نام جدید شهروندان تهرانی در طرح نهضت ملی مسکن در ۵ شهر پرند، پاکدشت، هشتگرد، ایوانکی و رباط‌کریم خبر داد.

وی گفت: بر اساس برنامه ابلاغی وزارت راه و شهرسازی سهمیه هر استان برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در فاز اول سال ۱۴۰۰ مشخص و سهم استان تهران ۱۴ هزار و ۴۸۸ واحد پیش‌بینی شده است.

وی افزود: تاکنون که در روز پنجم هستیم بیش از ۸۹ هزار نفر ثبت‌نام کرده‌اند. وی پایان زمان ثبت‌نام‌ها را ۲۸ آبان ماه اعلام و اظهار کرد: پس از اتمام ثبت‌نام، پالایش متقاضیان آغاز خواهد شد.

جدول زیر به طور کلی، شامل اسامی شهرهایی است که در آنها می‌توان برای طرح جهش مسکن ثبت‌نام کرد. در این جدول مشخص شده که کدام متقاضیان طرح جهش مسکن می‌توانند در شهر خود برای طرح مسکن رئیسی ثبت‌نام کنند و کدام متقاضیان باید شهرهای مجاور را انتخاب کنند.

 

 

 

چگونه می‌توان قیمت مسکن را کنترل کرد؟

مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن گفت: افزایش تولید مسکن و کنترل تقاضا می تواند قیمت را کنترل کند.

آقای ابوالفضل نوروزی در استودیو گفتگوی ویژه خبری شبکه دو سیما افزود: افزایش عرضه مسکن و کنترل تقاضا و ورود سرمایه به بازار مسکن دو رکن و دو بال موثر در قیمت مسکن هستند که البته باید همزمان شکل بگیرد.

او ادامه داد: ​ در حال حاضر، آماری که در خصوص خانه های خالی در کشور وجود دارد مربوط به سال های قبل است با این حال برخی از خانه های خالی به عنوان خانه دوم و تفرجگاه در حال استفاده است گرچه خانه های خالی در شمال تهران می تواند پس از اعمال مالیات و اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی، به صورت پلکانی قیمت خانه های دیگر سطوح کشور را نیز کاهش دهد.

محمدرضا رضائی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز گفت: طبق آماری که در دست داریم در کشورمان حدود دو میلیون واحد خالی وجود دارد برای اینکه این واحدهای خالی در بازار مسکن جاری شوند به آنها مالیات بر خانه های خالی،​ اعمال کرده ایم البته این قانون در دولت قبلی هم وجود داشت اما به دلیل کم بودن مالیات، بازدارندگی چندانی در مورد ایجاد خانه های خالی ایجاد نکرد به همین دلیل در دولت فعلی،​ میزان مالیات ها افزایش یافت.

بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی

آقای رضائی کوچی از شناسایی بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی تا این لحظه خبر داد و افزود: پس از معرفی این تعداد واحد خالی به امور مالیاتی و ثبت مالیات برای این یک میلیون واحد شناسایی شده مالکین این خانه ها ترجیح خواهند داد املاک خود را یا بفروشند و یا اجاره دهند.

نوروزی مشاور وزیر راه و شهرسازی، تامین منابع مالی جهت تولید مسکن را منوط به ایجاد صندوق ملی مسکن و چند راه دیگر دانست و افزود: این صندوق به طور مستقیم از بودجه استفاده نمی کند بلکه اقساط برگشتی مسکن مهر درآمدهای حاصل از فروش و واگذاری اجاره های ۹۹ ساله خانه و زمین و درآمد خاصله از جرائم مالیاتی بانک ها بخشی از درآمد این صندوق را تشکیل می دهد.

وی تصریح کرد: ​ با استفاده از ابزار موجود در سامانه سما می توانیم از نرخ هدر رفت تسهیلات نا سالم برخی بانک ها کم کنیم زیرا در مواردی مشاهده شده بود که یک بانک به فردی یا ارگان تسهیلات داده و آن فرد با تسهیلات بانکی در فرانسه اقدام به خرید ویلا کرده بود اگر این تسهیلات ناسالم کاهش یابد مسیر درست تسهیلات می تواند به سمت تولید مسکن باز شود.

مالیات برای خانه‌های بزرگ و لوکس

آقای رضائی کوچی رئیس عمران مجلس هم گفت: ​ تعداد زیادی از حدود دو میلیون خانه خالی موجود در کشور عمدتاً خانه های بزرگ و لوکس هستند که طبیعتاً، مخاطب ما نمی تواند از این خانه ها بهره مند شود هر چند اعمال مالیات بر این خانه ها به حرکت بازار مسکن کمک خواهد کرد.

 

آقای نوروزی مشاور وزیر راه و شهرسازی هم با بیان اینکه اگر مشکل زمین حل شود مشکل مسکن هم حل خواهد شد گفت: در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی آنقدر زمین خالی دارد که بتواند برای تولید حدود یک میلیون واحد در سال اول اجرای طرح افزایش و جهش تولید مسکن قدم بردارد اما برای باقی راه باید بانک ها و سایر ارگان ها پای کار بیایند و زمین های خود را به صورت تهاتر یا فروش در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

او ادامه داد: ما به دنبال شهرسازی هستیم و اگر ارگان ها، اقدام به ارائه زمین های خود کنند می توانیم در جاهای بهتری برای مردم خانه سازی کنیم.

مبارزه با فساد در بازار مسکن

فرید قدیری کارشناس حوزه مسکن هم گفت: آقای رئیس جمهور در بدو کار اشاره به اعمال مالیات سنگین و مبارزه با رانت و فساد و سوداگری کرد، اما هنوز این وعده اجرایی نشده زمانی که چنین وعده ای داد وام مسکن ۸۰ میلیون تومان بود و نرخ هر متر مربع خانه درتهران چهار میلیون تومان، حالا هم وام مسکن همان ۸۰ تومان است و نرخ هر متر خانه در تهران به میانگین ۳۰ میلیون تومان رسیده است.

قیمت اجاره های نجومی در ولنجک + جدول

در این گزارش قیمت اجاره مسکن در ولنجک تهران گرد آوری شده است.

لیست اجاره بهای  آپارتمان  در منطقه ولنجک تهران  به شرح زیر است.

توجه کنید که قیمت‌ها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است، چراکه قیمت مسکن در تهران با توجه به نوع ساختمان، امکانات، خیابان و یا نظر مالک تغییر می‌کند.

 

 

 

هدف جدید سفته‌بازان مسکن در پایتخت

سوق یافتن تقاضای مصرفی به سمت واحدهای کوچک متراژ و ارزان قیمت در سه منطقه پرتراکم جنوب تهران منجر به کوچ طرف عرضه از شمال به نیمه جنوبی پایتخت شده است.

به گزارش ایسنا، جهش قیمت مسکن در مناطق برخوردار شهر تهران، معادله سود در این بازار را تغییر داده است. آمارها نشان می‌دهد پس از رشد قیمت ملک در شمال پایتخت تقاضای واقعی در این محدوده کاهش یافته و بر همین اساس تقاضای سفته‌بازی در جست‌وجوی مناطق پرمعامله به سمت جنوب تهران روانه شده است. گزارشهای میدانی حاکی از آن است بخر و بفروشها که بین سالهای ۹۶ تا ۹۹ اغلب در شمال پایتخت حضور داشته‌اند ضمن ورود به فاز احتیاط در این محدوده، نیم نگاهی به جنوب تهران دارند.

سازندگان نیز با برداشت صحیح از کاهش توان طرف تقاضا، سیاست خود را از ساخت واحدهای بزرگ متراژ در شمال تهران به احداث آپارتمانهای کوچک در جنوب پایتخت تغییر داده‌اند. مناطق ۱۰، ۱۴ و ۱۵ از جمله مناطق جدید هدف سازندگان و همچنین سفته‌بازان شده است.

در حال حاضر منطقه ۱۰ واقع در نیمه جنوبی تهران که تنها حدود ۱.۲ درصد از کل مساحت و ۳.۵ درصد جمعیت این کلانشهر را شامل می‌شود ۱۰ درصد معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. منطقه ۱۴ نیز با ۲.۳ درصد از کل مساحت تهران حدود ۵ درصد از جمعیت این شهر و ۶.۳ درصد از معاملات مسکن را در بر می‌گیرد. همچنین منطقه ۱۵ با ۷.۳ درصد از کل جمعیت و ۶.۱ درصد از کل مساحت شهر تهران ۴.۳ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. با این حال منطقه ۱۵ به هدف اول ساخت و ساز در شهر تهران تبدیل شده است.

 

نمایه‌های فوق گویای دو مطلب است؛ اول اینکه مناطق مذکور از تراکم جمعیتی بالایی به نسبت مساحت برخوردارند و دوم، اغلب واحدهای مسکونی این مناطق از نوع کوچک متراژ هستند. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در هر سه منطقه مورد نظر از متوسط شهر تهران پایین‌تر است. میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه ۱۰ به میزان ۲۰.۶ میلیون تومان، منطقه ۱۴ بالغ بر ۲۲.۸ میلیون و منطقه ۱۵ به میزان ۱۶.۴ میلیون تومان است. متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران نیز ۳۱.۷ میلیون تومان برآورد می‌شود.

با اینکه ساخت و ساز در تهران در مقایسه با پارسال ۱۸ درصد و نسبت به ۱۰ سال قبل ۸۰ درصد کاهش یافته، طبق آخرین آماری که شهرداری تهران ارایه داده در پنج ماه نخست سال ۱۴۰۰ بیشترین صدور پروانه ساختمانی به ترتیب مربوط به منطقه ۱۵ با ۲۸۱ فقره، منطقه چهار با ۲۲۷ فقره، منطقه ۲ با ۱۷۹ فقره، منطقه ۱۴ با ۱۶۰ فقره و منطقه ۸ با ۱۵۴ فقره بوده است. این در حالی است که بیشترین معاملات به ترتیب در مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴ و ۱۴ انجام می‌شود. نکته قابل توجه اینکه منطقه ۱۰ از جایگاه هفتم تا هشتم تعداد معاملات مسکن در سالهای گذشته به رتبه دوم در سال جاری رسیده است.

 

کوچ سفته‌بازان مسکن از شمال به نیمه جنوبی پایتخت

سوق یافتن تقاضای مصرفی به سمت واحدهای کوچک متراژ و ارزان قیمت در سه منطقه پرتراکم جنوب تهران منجر به کوچ طرف عرضه از شمال به نیمه جنوبی پایتخت شده است.

 جهش قیمت مسکن در مناطق برخوردار شهر تهران، معادله سود در این بازار را تغییر داده است. آمارها نشان می‌دهد پس از رشد قیمت ملک در شمال پایتخت تقاضای واقعی در این محدوده کاهش یافته و بر همین اساس تقاضای سفته‌بازی در جست‌وجوی مناطق پرمعامله به سمت جنوب تهران روانه شده است. گزارشهای میدانی حاکی از آن است بخر و بفروشها که بین سالهای ۹۶ تا ۹۹ اغلب در شمال پایتخت حضور داشته‌اند ضمن ورود به فاز احتیاط در این محدوده، نیم نگاهی به جنوب تهران دارند.

سازندگان نیز با برداشت صحیح از کاهش توان طرف تقاضا، سیاست خود را از ساخت واحدهای بزرگ متراژ در شمال تهران به احداث آپارتمانهای کوچک در جنوب پایتخت تغییر داده‌اند. مناطق ۱۰، ۱۴ و ۱۵ از جمله مناطق جدید هدف سازندگان و همچنین سفته‌بازان شده است.

 

در حال حاضر منطقه ۱۰ واقع در نیمه جنوبی تهران که تنها حدود ۱.۲ درصد از کل مساحت و ۳.۵ درصد جمعیت این کلانشهر را شامل می‌شود ۱۰ درصد معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. منطقه ۱۴ نیز با ۲.۳ درصد از کل مساحت تهران حدود ۵ درصد از جمعیت این شهر و ۶.۳ درصد از معاملات مسکن را در بر می‌گیرد. همچنین منطقه ۱۵ با ۷.۳ درصد از کل جمعیت و ۶.۱ درصد از کل مساحت شهر تهران ۴.۳ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. با این حال منطقه ۱۵ به هدف اول ساخت و ساز در شهر تهران تبدیل شده است.

نمایه‌های فوق گویای دو مطلب است؛ اول اینکه مناطق مذکور از تراکم جمعیتی بالایی به نسبت مساحت برخوردارند و دوم، اغلب واحدهای مسکونی این مناطق از نوع کوچک متراژ هستند. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در هر سه منطقه مورد نظر از متوسط شهر تهران پایین‌تر است. میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه ۱۰ به میزان ۲۰.۶ میلیون تومان، منطقه ۱۴ بالغ بر ۲۲.۸ میلیون و منطقه ۱۵ به میزان ۱۶.۴ میلیون تومان است. متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران نیز ۳۱.۷ میلیون تومان برآورد می‌شود.

با اینکه ساخت و ساز در تهران در مقایسه با پارسال ۱۸ درصد و نسبت به ۱۰ سال قبل ۸۰ درصد کاهش یافته، طبق آخرین آماری که شهرداری تهران ارایه داده در پنج ماه نخست سال ۱۴۰۰ بیشترین صدور پروانه ساختمانی به ترتیب مربوط به منطقه ۱۵ با ۲۸۱ فقره، منطقه چهار با ۲۲۷ فقره، منطقه ۲ با ۱۷۹ فقره، منطقه ۱۴ با ۱۶۰ فقره و منطقه ۸ با ۱۵۴ فقره بوده است. این در حالی است که بیشترین معاملات به ترتیب در مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴ و ۱۴ انجام می‌شود. نکته قابل توجه اینکه منطقه ۱۰ از جایگاه هفتم تا هشتم تعداد معاملات مسکن در سالهای گذشته به رتبه دوم در سال جاری رسیده است.

سوق یافتن تقاضای مصرفی به سمت خانه‌های کوچک متراژ در مناطق کمتر برخوردار، اقبال سفته‌بازان و سازندگان به مناطق جنوبی را افزایش داده است. داود بیدار ـ کارشناس بازار مسکن ـ در این زمینه می‌گوید: همواره گفته می‌شود که ۲.۵ میلیون خانه خالی وجود دارد اما این واحدها اغلب یا در نقاط برخوردار شهرها ساخته شده که متقاضیان مصرفی توان خرید آن را ندارند یا در حاشیه شهرها است که مردم چندان مایل نیستند در آن مناطق ساکن شوند. بنابراین بازار هدف در حال حاضر مناطق کم‌برخوردار درون شهرها است.

آمار بانک مرکزی از شهریورماه ۱۴۰۰ گویای آن است که خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر مربع بیشترین تقاضا را در تهران دارد. رتبه‌های بعدی به ترتیب از آن واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر، ۷۰ تا ۸۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر است. خانه‌های کمتراز ۴۰ متر نیز با وجود محدودیت قوانین و مقررات برای احداث آنها ۳.۶ درصد نیاز بازار را شامل می‌شود. بررسی‌ها ازعلت اقبال شهروندان به واحدهای کوچک نشان می‌دهد در عین حال که کیفیت برای متقاضیان مهم است، محدودیت نقدینگی مانع دستیابی آنها به واحدهای بزرگ متراژ می‌شود. افرادی که توانایی تامین هزینه خانه‌های کوچک متراژ را  ندارند مجبور به مهاجرت می‌شوند. مهدی سلطان‌محمدی ـ اقتصاد مسکن ـ می‌گوید که نباید اقشار پایین را از زندگی در کلانشهرها محروم کرد و تولید آپارتمان و سوئیت‌های کوچک برای این قشر در تهران مغفول مانده است.

انحراف برداشت از عدم تناسب قیمت هر متر مربع خانه‌های کوچک با بزرگ متراژها و هم‌چنین انتظار از خانه آرمانی باعث شده تا سیاست‌گذاران شهری در قوانین خود مانع از تولید آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر مربع شوند. معمولا قیمت هر متر مربع مسکن کوچک متراژ، بیشتر از قیمت واحدهای بزرگ است. علت این موضوع به فشار تقاضا در شرایط کمبود عرضه مربوط می‌شود. از سوی دیگر بالا نگه داشتن سطح کیفی انتظارات به مقاومت در برابر یک واقعیت منجر شده است. بعد خانوار در کلانشهرها کاهش یافته و به ۳.۳ رسیده است؛ کارشناسان معتقدند باید این واقعیت پذیرفته شود.

منبع: مهر