|
شناسه خبر: 5322

بانک‌ها به‌دنبال سود بیشتر در بازار ملک

مسوولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند بخش قابل توجهی از یک‌میلیون و ۳۰۰هزار واحد خالی شناسایی شده مربوط به شرکت‌های حقوقی اعم از دستگاه‌های دولتی و بانک‌هاست. اگرچه در زمینه ورود بانک‌ها به بازار مسکن و ملک‌داری آن‌ها محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های قانونی وجود دارد، اما ضعف و اهمال بانک مرکزی منجر به بی‌خاصیت شدن قانون شده است.

به گزارش صبح نو، براساس ماده7 دستورالعمل ابلاغی مرتبط با سرمایه‌گذاری، بانک‌ها و موسسات اعتباری تنها می‌توانند حداکثر تا سقف 20درصد از سرمایه پایه خود را آن هم در سه محل مشخص سرمایه‌گذاری کنند. همچنین در سال۹۴ مجلس لایحه‌ای تحت عنوان «قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای فرهنگ مالی» به تصویب رساند ‌که بند ۱۶ و ۱۷این قانون بر لزوم خروج بانک‌ها از بنگاه‌داری و واگذاری شرکت‌های زیرمجموعه آن‌ها تاکید داشت. بااین‌حال آمارها بیانگر آن است که این حوزه همچنان یکی از کانون‌های مورد توجه بانک‌ها برای سودآوری است. بررسی‌ها حاکی از آن است که بیش از 90درصد بانک‌های کشور نسبت 20درصد را رعایت نکرده‌اند، چهار بانک بیش از 100درصد سرمایه پایه خود را به‌صورت مستقیم سرمایه‌گذاری کرده‌اند و در یک پدیده نادر، یک بانک خصوصی در حدود 400درصد سرمایه پایه عمدتا در حوزه مال‌سازی سرمایه‌گذاری کرده است. همچنین در بررسی تنها 17بانک کشور مشخص شده است که حدود 78شرکت زیرمجموعه بانک‌ها در حوزه مسکن و مستغلات فعالیت می‌کنند.

در چند سال اخیر، اکثر بانک‌های خصوصی و دولتی کشور رقم‌های نجومی در ساخت برج‌های لوکس مسکونی، تجاری، اداری و سایر مستغلات در تهران و برخی کلان‌شهرها سرمایه‌گذاری کرده‌اند. برج‌هایی که نه‌تنها هیچ نسبتی با اقتصاد مقاومتی ندارند و سبک زندگی و مصرف خاصی را به دنبال دارند، بلکه منجر به محدودیت منابع زمین و مصالح ساختمانی و افزایش قیمت آن می‌شوند و هزینه زمین و مسکن را برای استفاده‌های مصرفی سایر اقشار جامعه افزایش می‌دهند؛ بنابراین بانک‌ها با ساخت واحدهای لوکس و با متراژ بزرگ و احتکار آن، قیمت را بالا می‌برند. این درحالی‌است که به گفته کارشناسان «کشش قیمتی تقاضا برای مسکن به‌شدت پایین است» یعنی درصورت افزایش قیمت آن، تغییر زیادی در تقاضا ایجاد نمی‌کند، چراکه از جمله کالاهای ضروری هر خانواری است.
 
خانه‌های اضافه شده
 مطابق سرشماری‌های رسمی مرکز آمار ایران و داده‌های آماری بانک مرکزی، در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بیش از هفت‌میلیون واحد مسکونی (بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه) به موجودی مسکن کشور اضافه شده، بااین‌حال فقط 4/2میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. به عبارت دیگر، طی ۱۰سال اخیر از کل تقاضای بازار مسکن، ۶۶درصد آن جزو تقاضای سرمایه‌ای و فقط ۲۴درصد معاملات مربوط به تقاضای مصرفی بوده است. به گفته کارشناسان؛ قرار گرفتن املاک در ترازنامه‌ بانک‌ها منجر می‌شود تا بخشی از دارایی بانک‌ها منجمد شده و قدرت تسهیلات‌دهی آن‌ها کاهش یابد، آن هم در شرایطی که بخش حقیقی اقتصاد به واسطه افزایش هزینه‌های تولید، با محدودیت نقدینگی برای رفع نیازهای مبادلاتی خود مواجه است. وزارت امور اقتصادی و دارایی در گزارشی تحت عنوان بسته رونق تولید که در سال98 منتشر شد به مشکلات بانکی پرداخته است. طبق برآورد‌های این گزارش از صورت‌های مالی نظام بانکی اینگونه آمده است: «انجماد ۳۵درصد از دارایی‌های نظام بانکی در املاک و مستغلات راکد و مطالبات بانک‌ها از دولت و عدم ایجاد جریان نقدی ازسوی آن‌ها برآورد می‌شود.»
 
بانک‌ها چگونه مسکن را گران می‌کنند؟
حمید یاری، کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که بانک‌ها چگونه باعث گران شدن مسکن می‌شوند، به «صبح‌نو» می‌گوید:  افزایش تسهیلات مسکن در دهه۸۰، کم‌کم تقاضا را افزایش داد. از سال۸۴ افزایش تقاضا برای خرید مسکن منجر به ایجاد شوک قیمتی شد و تا سال‌۸۶ هم ادامه یافت. در سال‌های ۸۵ و ۸۶ قیمت مسکن حدود ۲۰۰درصد رشد کرد. او ادامه می‌دهد: اما در شرایط پول‌سوزی و رشد مداوم قیمت‌ها، افراد تلاش می‌کنند پول خود را به کالای سرمایه‌ای و بادوامی چون مسکن تبدیل کنند. در این دوره مسکن در حال افزایش بود و شوک قیمتی مردم را مجددا به سمت این بازار سوق داد و سبب افزایش بیشتر قیمت مسکن شد. به گفته یاری؛ در این دوره اولین اثر بانک‌ها بر رشد قیمت مسکن، پرداخت تسهیلات مسکن بود که به افزایش تقاضا و قیمت دامن زد. در این حالت مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد. برخی از افراد چندین و چند خانه خریدند و با فروش آن به قیمت بالاتر به افزایش قیمت‌ها دامن زدند. این کارشناس مسکن با بیان اینکه پذیرش مسکن به‌عنوان وثیقه بانکی، شیوه دیگری است که بانک‌ها با آن بر قیمت مسکن اثر می‌گذارند، تاکید می‌کند: ‌بانک‌ها اصولا تمایل دارند در ازای تسهیلاتی که می‌دهند، املاک مسکونی به‌خصوص در تهران را به‌عنوان وثیقه بپذیرند.


این مساله خود می‌تواند به افزایش تقاضا و قیمت مسکن تاثیر بگذارد. او می‌گوید: ‌همزمان بانک‌ها اصولا یکی از مهم‌ترین مشتریان واحدهای مسکونی و تجاری هستند. بانک‌ها اصولا برای توسعه شعب و واحدهای اداری و پشتیبانی خود نیاز به خرید ملک دارند. پس بخش مهمی از تقاضای آن‌ها، تقاضای حقیقی است.
به گفته این کارشناس؛ اما تمام تقاضای بانک‌ها برای خرید مستغلات، تقاضای حقیقی نیست. بانک‌ها اصولا یکی از مشتریان املاک مسکونی و تجاری به‌خصوص در تهران و مناطق بالای شهر هستند. چراکه اصولا افزایش قیمت مسکن در تهران 
بیش از شهرهای دیگر و در مناطق بالای تهران بیشتر از مناطق پایین و متوسط است. پس خرید مسکن توسط بانک‌ها در مناطق بالای شهر، نوعی سرمایه‌گذاری است.
یاری با بیان اینکه پرداخت تسهیلات به زیرمجموعه خود؛ چهارمین روشی است که بانک‌ها از طریق آن وارد بازار مسکن می‌شوند و به افزایش تقاضا و قیمت دامن می‌زنند، می‌گوید: بنگاه‌داری بانک‌ها و ورود آن‌ها به مستغلات به‌خصوص از ابتدای دهه۹۰ مورد انتقاد جدی قرار گرفت و بانک مرکزی سعی کرد مانع ورود بانک‌ها به بخش مسکن شود و اجازه ندهد آن‌ها بیش از این زمین و مستغلات بخرند. او اضافه می‌کند:‌ اما بانک‌ها برای دور زدن این تلاش بانک مرکزی، اولا اقدام به خرید شعب بانکی و واحدهای اداری کردند. ثانیا بخش مهم تسهیلات خود را به موسسات و بنگاه‌های وابسته به خود پرداخت می‌کنند. تسهیلاتی که کمک می‌کند شرکت‌های زیرمجموعه و وابسته به بانک‌ها وارد ساخت‌وساز و بخش مسکن شوند. از این مسیر می‌توان گفت بانک‌ها بر افزایش نرخ تورم هم تاثیر می‌گذارد و در آن نقش دارند. در این سه سال تورم کل کشور اندازه نرخ ارز بالا نرفته اما بیشتر بازارهای مالی حدود چهار تا پنج برابر رشد کرده‌اند.
 
ضعف نظارت بر بانک‌ها
فخرالدین زاوه، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن هم در گفت‌وگو با «صبح‌نو» ورود بانک‌ها به دلالی مسکن را ناشی از ضعف نهادهای نظارتی می‌داند. او می‌گوید: بانک‌ به‌عنوان یک نهاد واسطه مالی، وظیفه اصلی‌اش این است که از سپرده‌گذاران سپرده بگیرد و آن‌ها در اختیار سرمایه‌گذاران یا کسانی که متقاضی وام هستند قرار دهد و خودش ورود به حوزه سرمایه‌گذاری نداشته باشد. درحالی‌که یک بانک باید تلاش کند سپرده‌گذاران را افزایش دهد و همزمان ریسک سرمایه‌گذاری برای آن‌ها را کم کند. اما اینکه بانک به این سمت می‌رود که دارایی‌های خود را به‌سمت سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ببرد مطلوب نیست و نباید در طرح‌ها مستقیم حضور داشته باشد تا سود ببرد. در بانکداری مدرن در دنیا چنین چیزی قابل قبول نیست. این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن اظهار می‌کند: نهاد ناظر باید به قدری روی بانک نظارت کند که آن کج‌منشی‌هایی که دارد؛ یعنی اینکه سپرده سرمایه‌گذاران را به جای سرمایه‌گذاری در کشور، در جای دیگر هزینه کرده و برای خود سرمایه‌گذاری می‌کند را تحت کنترل بگیرد. نباید بانک به‌سمتی برود که سرمایه افراد خاصی را با هدایت سپرده سپرده‌گذاران به پروژه‌های خاص افزایش دهد. این موضوعی است که ضعف قانون‌گذاری و نهاد ناظر علت پیدایش آن در بازار شده است.

 

ارسال نظر