|
شناسه خبر: 7299

تحلیل «صبح‌نو» از بازار مسکن را در گزارش امروز بخوانید

گرانی 1600 درصدی مسکن در ده سال

بررسی تحولات بازار مسکن تهران حاکی از آن است که طی ۱۰سال اخیر قیمت مسکن حدود ۱۶۰۰درصد افزایش یافته است. مطابق آمار منتشرشده بانک مرکزی طی آذرماه امسال متوسط قیمت مسکن در تهران به رشد 1.8درصدی نسبت‌به ماه قبل از آن به 32میلیون و 590هزار تومان افزایش یافته است.

درحالی‌که امسال قیمت مسکن در کلان‌شهرها رشد نزدیک به 100درصد را تجربه می‌کند که میزان تورم مصالح ساختمانی در این دوره زمانی ۵۰درصد بوده است. به گفته کارشناسان، دلیل اصلی افزایش شدید قیمت مسکن نه فقط افزایش قیمت تمام‌شده که فاصله عرضه از تقاضا در اثر نبود سرمایه‌گذاری مناسب در این سال‌ها بوده است. میزان رشد سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن در این دوره زمانی به رغم رشد شدید قیمت‌ها بین ۱۰ تا ۲۰درصد بوده است. به این ترتیب می‌توان نتیجه گرفت فاصله میزان عرضه همچنان با تقاضا حفظ شود که این اتفاق خود مانعی بر سر راه متعادل شدن قیمت مسکن تلقی می‌شود اما رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در آخرین اظهاراتش درج قیمت‌های غیرمتعارف و خارج از عرف در برخی از سایت‌ها و اپلکیشن‌ها را زمینه‌ساز افزایش قیمت در بازار مسکن بیان کرده است. او همچنین از کاهش نیم‌درصدی قیمت مسکن در دوهفته گذشته خبر داده و کاهش قیمت مسکن را بعید می‌داند. حالا این سوال مطرح می‌شود که عامل اصلی افزایش نرخ مسکن چیست؟ سایت‌های عرضه مسکن چقدر در قیمت‌گذاری‌های تاثیرگذار هستند؟ آینده بازار مسکن چه خواهد شد؟

براساس تحلیل کارشناسان اقتصادی و آنچه در بازار مشاهده می‌شود قیمت مسکن در سال1400 حدود صد درصد افزایش 
داشته است. اکنون وضعیت بازار مسکن با نوساناتی ملایم روند در رکود افزایشی قرار دارد؛ البته به گفته بسیاری از کارشناسان، سایت‌های عرضه مسکن در قیمت‌گذاری‌ها تاثیر دارند و تاثیر آنقدر محسوس نیست اما در این فضا رانتی وجود دارد که «رضا مشیری»، کارشناس حوزه مسکن درباره‌اش به خبرنگار روزنامه «صبح‌نو» توضیح می‌دهد: «مردم عادی در زمان خریدوفروش و حتی رهن و اجاره توان معامله را ندارند. مگر افرادی انگشت‌شمار که بازاری هستند و راه و چاه را می‌دانند. در غیر این صورت، مورد عرضه مسکن ازسوی مشاوران املاک محل یا منطقه معامله می‌شود. محل درآمد عمده این سایت‌ها از قراردادها و هزینه‌هایی است که مشاوران برای عرضه مسکن می‌کنند یا صاحبان این وب‌سایت‌های خود مشاوران املاک هستند. از صد معامله‌ای که در این وب‌سایت و نرم‌افزارهای موبایلی انجام می‌شود 98تای آن ازسوی دلالان مسکن که در دفاتر املاک هستند انجام می‌شود. این افراد صاحب سرمایه هستند. یعنی موردی از مصرف‌کننده می‌خرند و به خریدار می‌فروشند. زمانی روزنامه‌ها محلی برای تبلیغ این افراد بودند؛ حالا وب‌سایت‌های و نرم‌افزارهای موبایلی وسیله بازی‌های‌شان شده است.»
این کارشناس می‌افزاید: «ملکی ازسوی این افراد خریداری می‌شود تا با قیمت بالاتری فروخته شود. ممکن است یک ملک در مدت‌زمان یک هفته به‌صورت کلامی با جابه‌جایی مبلغ و 
طاق زدن صاحبش را عوض کند تا به دست مصرف‌کننده برسد. عمده معاملات ازسوی دلالان در یک منطقه انجام می‌شود. قیمت‌های منطقه و محدوده را هم این افراد بالا می‌برند. مصرف‌کننده در مشاوران املاک قیمت مسکنش را جست‌وجو می‌کنند سری هم به این وب‌سایت‌های می‌زند و بی‌اطلاع از این بازی قیمتش را می‌گذارد. ملاک قیمت‌ها هم می‌شود آخرین معامله‌ای که همراه با دلالی انجام ‌شده است.» او می‌گوید: «بهترین راهکار برای کنترل این وضعیت برنامه و نظارت دقیق بر بازار است که باید ازسوی نهادهای دولتی انجام شود.»
 
اقدامات موثر دولت در کنترل قیمت‌ها مسکن
رفتار فروشنده‌ها در بازار معاملات مسکن طی ۲۰روز اول بهمن از متغیر بیرونی موثر بر بازار تاثیر گرفت. در این مدت تعداد فایل‌های فروش آپارتمان در تهران نسبت‌به ماه قبل نزدیک به ۱۰درصد افزایش پیدا کرد و همزمان «تورم پنهان» مسکن صفر شد. تحقیقات میدانی در کنار این آمارها نشان می‌دهد سمت عرضه مسکن در ماه مذاکرات به این برداشت رسیده که احتمال تحقق شرایط تخلیه حباب قیمت، نسبت‌به گذشته افزایش پیدا کرده است. اکنون علاوه‌بر متغیرهای درونی بازار مسکن، شرایط بیرونی هم درحال تغییر است.

 رفتار فروشنده‌‌‌های مسکن در بازار معاملات املاک شهر تهران در بهمن  با یک تغییر اساسی در مقایسه با ماه قبل همراه شد. این تغییر رفتار با جهت مذاکرات برجام و جنس اخبار منتشرشده درخصوص روند آن، مطابقت دارد.
«مصطفی‌قلی خسروی»، رییس اتحادیه مشاوران املاک گفته است: خوشبختانه در ماه‌های اخیر بازار مسکن به ثبات رسیده است. مقدار زیادی از این آرامش مرهون تلاش دولت سیزدهم در طرح نهضت ملی مسکن و اخبار امیدوارکننده از مذاکرات هسته‌ای است. با کاهش قیمت دلار، قیمت طلا، خودرو و مسکن نیز پایین آمد و بررسی‌های ما از کاهش حدود نیم‌درصدی قیمت خانه در تهران طی دو هفته گذشته حکایت دارد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه بازار مسکن تحت‌اثیر مذاکرات هسته‌ای با افت قیمت مواجه شده است، گفت: اگر سایت‌های فروش مسکن، مراکز آماری و برخی غیرکارشناس‌ها باعث ایجاد تلاطم و تشنج نشوند، انتظار افت بیشتر قیمت خانه وجود دارد اما نمی‌توان توقع ریزش شدیدی داشت. متوسط قیمت مسکن در تهران طبق آمار رسمی حدودا متری ۳۲میلیون تومان است اما میانگین قیمت‌های پیشنهادی در سایت‌های فروش بیش از ۵۰میلیون تومان است. این یعنی هر کس هر قیمتی دلش می‌خواهد برای خانه خود تعیین می‌کند و مدیران این سامانه‌ها هیچ نظارتی بر آن ندارند. بارها اعلام کردیم نرخ‌های دلبخواه باعث ایجاد تنش در بازار مسکن می‌شوند اما کماکان شاهد قیمت‌های کاذب در سامانه‌های ملکی هستیم.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه آرامش فعلی بازار مسکن باید با همدلی مردم و مسوولان حفظ شود، گفت: معمولا سه گروه شامل افراد غیرکارشناس، مراکز آماری و سامانه‌های فروش ملک باعث ایجاد تنش در بازار املاک می‌شوند. تقاضای ما این است که افراد غیرکارشناس از انجام مصاحبه‌های تنش‌زا در رسانه‌ها خودداری کنند. سامانه‌های فروش نیز بعضا فقط به ضریب نفوذ و منافع خودشان فکر می‌کنند و برای‌شان اهمیت ندارد که با اعلام نرخ‌های نجومی چه بلایی بر سر بازار می‌آید.
 
ریزش شدید قیمت مسکن بعید است
رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که چقدر می‌توان به ریزش قیمت مسکن امیدوار بود، تصریح کرد: همانطور که بعد از جهش قیمت‌ها انتظار افزایش مجدد وجود ندارد، طبیعتا انتظار ریزش شدید هم غیرمنطقی است. همین که بازار مسکن به ثبات رسیده اتفاق خوبی است که می‌تواند در آینده به افزایش قدرت خرید متقاضیان منجر شود. با طرح نهضت ملی مسکن بسیار امیدواریم که عرضه و تقاضا به تعادل برسد و نرخ‌ها منطقی شود. 
خسروی با بیان اینکه قیمت واحدهای نهضت ملی مسکن، تناسب چندانی با توان مردم ندارد، گفت: دولت باید منابع بیشتری به این پروژه اختصاص دهد و بانک‌ها به تعهد قانونی خود مبنی بر اختصاص سالانه ۳۶۰هزار میلیارد تومان به این طرح عمل کنند. الان هرازگاهی ۴۰میلیون تومان از متقاضیان مطالبه می‌شود. اگر مردم چنین پول‌هایی داشتند که اصلا نیاز نبود در این طرح ورود پیدا کنند. درعین‌حال من به پشتکار آقای رئیسی ایمان دارم و مطمئن هستم اگر قول داده شده دولت سالانه یک‌میلیون مسکن بسازد، این وعده را عملیاتی خواهد کرد. آشنایی بنده با آقای رئیسی به سال‌ها قبل برمی‌گردد و می‌دانم که در همه سطوح بخش مسکن از کد رهگیری گرفته تا ساماندهی بازار و افزایش ساخت‌وساز، دغدغه و برنامه دارد.

 

ارسال نظر