۳۳۴۱

گزارش «صبح‌نو» درباره وضعیت کنونی و پیشروی بازار مسکن را بخوانید

سردرگمی مستاجران و سكون مالكان

فصل بازار مسکن فرارسیده است. دوباره دلال‌بازی‌ها، گرانی و هزار و یک مساله درباره معضلات این بازار مطرح می‌شود که گویا هیچ راه درمانی برایشان وجود ندارد. روزبه‌روز نخستین نیاز زندگی به گوهری نایاب و دست‌نیافتنی تبدیل می‌شود. توان مردم برای خرید و حتی اجاره مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده است.

فصل بازار مسکن فرارسیده است. دوباره دلال‌بازی‌ها، گرانی و هزار و یک مساله درباره معضلات این بازار مطرح می‌شود که گویا هیچ راه درمانی برایشان وجود ندارد. روزبه‌روز نخستین نیاز زندگی به گوهری نایاب و دست‌نیافتنی تبدیل می‌شود. توان مردم برای خرید و حتی اجاره مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده است. شبکه‌های دیجیتال بازار مسکن و مشاوران املاک شاهدان عینی این افزایش قیمت هستند. قیمت اجاره‌بها و خرید خانه سربه‌فلک کشیده است. مسوولان مربوطه اظهارنظرهای متعددی برای مهار قیمت‌ها در بازار مسکن می‌کنند. حتی اخیرا معاون وزیر راه‌وشهرسازی خبر از شکست حباب مسکن را با ریزش بازار مسکن داده است. اما هیچ‌یک از این صحبت‌ها در بستر واقعی بازار مسکن دیده نمی‌شود. درحالی‌که دولت افزایش 25درصدی اجاره‌بها در سال جدید را تصویب می‌کند، در بازار شاهد افزایش 100درصدی و حتی بیشتر هستیم. به این ترتیب، مستاجران از گرانی‌ها مستاصل هستند و متقاضیان خرید مسکن با چشمانی خیره صعود لحظه‌ای قیمت‌ها را می‌نگرند. «صبح‌نو» در گفت‌وگو با مشاوران املاک و کارشناسان حوزه مسکن وضعیت کنونی و پیشروی بازار مسکن را بررسی کرده است.

پشت میز گران‌قیمتش به صندلی تکیه داده است و با خیال آسوده مبلغ یک‌میلیارد و 200میلیون تومانی را برای خانه 50متری در خیابان قزوین می‌گوید؛ مبلغی که شاید در بیان بسیاری از مشاوران املاک راحت باشد ولی برای بسیاری از افراد متقاضی خرید مسکن چالش محسوب می‌شود. قیمت خرید اغلب خانه‌ها در تهران همین است و کمتر خانه‌ای را می‌شود زیر یک‌میلیارد تومان پیدا کرد، مبلغی که باید با وام 240میلیون تومانی بانک مسکن جور شود. وامی که بازپرداخت آن ماهانه بیش از چهارمیلیون تومان است. مگر یک کارمند و کارگر چقدر درآمد دارد تا این وام را پرداخت کند؟ از پرداخت وام مهم‌تر تهیه مبلغ اصلی است که تقریبا محال است. «اکبر صادقی» یکی از مشاوران املاک باسابقه در گفت‌وگو با خبرنگار «صبح‌نو» درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید: «همه‌چیز گران شده است. بازار مسکن گران بوده و گران‌تر هم می‌شود. بسیاری از افرادی که بعضا چند واحد مسکونی برای فروش دارند، ملک‌شان را برای فروش نمی‌گذارند. اغلب آنان می‌گویند بعد از انتخابات تکلیف مشخص و مسکن گران‌تر می‌شود.» او می‌افزاید: «این حرف صاحبخانه‌ها درست است. چون کمبود واحد مسکونی داریم. البته برنامه‌ریزی دقیقی هم وجود ندارد. حتی نظارت هم نیست. اگر قرار بر نظارت باشد، اینگونه نباید نظارت کرد. اینکه افراد بیایند و در سامانه ملک‌شان را ثبت‌نام کنند، فقط و فقط یک بازی برای فرار از قانون راه می‌اندازد. صاحبخانه‌ها قراردادهای صوری می‌نویسند.» صادقی می‌گوید: «بازار مسکن را نمی‌شود از راه دور تنظیم کرد. باید در محله و منطقه یک ناظر دولتی بر ساخت‌وساز و همچنین قیمت‌ها وجود داشته باشد. این ناظرها روی معاملات مسکن و ساخت مسکن‌های یک محدوده نظارت داشته باشد. نرخ اجاره‌بها محدوده ازسوی کارشناسان این مراکز تعیین شود. اینکه دولت گفته است اجاره در تهران 25درصد گران شود؛ مبلغ بسیار زیادی محسوب می‌شود. این مبلغ بدون نظارت در بازار به بالای 60درصد می‌رسد که اکنون شاهد رسیدن آن هستیم.»
اکنون بازار مسکن رکود بی‌سابقه‌ای را تجربه می‌کند. تعدادی کمی از افراد تمایل به فروش دارند و اغلب افرادی متقاضی مسکن توان خرید ندارند. تعداد موارد اجاره‌ای هم به حداقل ممکن رسیده است. این موضوع در مراجعه حضوری به مشاوران املاک قابل ارزیابی است. «محمد اسماعیلی» کارشناس حوزه مسکن به «صبح‌نو» می‌گوید: «سال گذشته بازار مسکن یکی از غیرقابل‌پیش‌بینی‌ترین بازارها بود و رشد شتابان قیمت‌ها در شرایطی اتفاق افتاد که اغلب خریداران واقعی فرصتی برای تبدیل تقاضای بالقوه خود به تقاضای بالفعل نداشتند. افزایش قیمت بازار مسکن در سال گذشته روزانه بود و خریداران و فروشندگان دچار بلاتکلیفی عظیمی بودند. این مساله به امسال هم کشیده شده است. بازار مسکن مثل بازار طلا و ارز شده است. هرروز باید قیمت‌ها را چک کنیم تا بتوانیم کار کنیم چون مشتری از ما چنین می‌خواهد. در وضعیت کرونا انتظار داشتیم بازار مسکن ثبات قیمت داشته باشد ولی افزایش قیمت‌ها از سال گذشته تا همین امروز ادامه داشته اما بازار در رکود قرار دارد.» درحالی‌که مسوولان از حباب قیمت‌ها در بازار مسکن صحبت می‌کنند که هیچ‌کدام از خریداران و صاحبان املاک حاضر به کاهش قیمت ملک‌شان نیستند. مسلما فردی که یک‌میلیارد تومان ملکی را خریده است، هیچ‌وقت 900میلیون تومان نمی‌فروشد. این کارشناس مسکن می‌افزاید: «از نیمه آبان بازار مسکن تقریبا وارد دوره سکون و رکود شد و این وضعیت تا پایان سال ادامه یافت و تحت‌تاثیر ادامه شرایط اقتصادی کشور و نبود چشم‌انداز مثبت نسبت‌به رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت و حل مناقشات برجامی، بعید به نظر می‌رسد حداقل تا پایان بهار۱۴۰۰ و پس از انتخابات ریاست‌جمهوری، اتفاق جدید در بازار مسکن رخ دهد.»
 
افزایش صددرصدی اجاره‌بها
پروژه مسکن مهر با عمری 12ساله  هنوز بلاتکلیف مانده است. انتظار می‌رفت این پروژه عظیم در دوره ریاست‌جمهوری روحانی به اتمام برسد اما برخلاف این نظر، بسیاری از خانه‌های مسکن مهر خالی هستند؛ البته طرح مسکن ملی هم با وجود اتمام دولت دوازدهم تکلیف مشخصی ندارد. به گفته کارشناسان، حوزه مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در سال‌های اخیر علاقه‌ای به تولید مسکن نداشته است. همین موضوع باعث شده سالانه سه‌میلیون کمبود تولید مسکن داشته باشیم. از طرفی هم تعداد قابل‌توجهی خریدار مسکن در صف قرار دارند. امید می‌رود طرح جهش تولید مسکن در مجلس شورای اسلامی کلید بخورد؛ طرحی که می‌تواند بر بازار تاثیر داشته باشد. به گفته اسماعیلی، افزایش قیمت اجاره‌بها در سال1400 مشهود است؛ به‌طوری‌که در مناطق شمالی تهران بیش از صددرصد افزایش قیمت اجاره‌بها داشته‌ایم؛ البته این روند به مرکز شهر هم می‌رسد. هرچه از مرکز به‌سمت جنوب و حاشیه‌های شهر حرکت می‌کنیم، قیمت‌ها پلکانی کاهش پیدا می‌کند. دلیلش هم مشخص است چون میزان توان مالی مردم کمتر می‌شود. اسماعیلی درباره تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن می‌گوید: «کاهش حجم خریدوفروش در ماه‌های پایانی سال محسوس بود اما در شرایطی که افکار عمومی انتظار کاهش قیمت‌ها را داشتند، افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت‌وساز چون سدی برابر این انتظار عمل کرد. از ماه پایانی بهار تا وسط پاییز99 بازار با نوسان شدید نرخ‌ها همراه بود و خریداران قادر به تصمیم‌گیری و اقدام برای خرید قطعی نبودند. از نیمه آبان‌ماه و تحت‌تاثیر کاهش نرخ ارز، وضعیت بازار ملک نیز متفاوت شد و روند قیمت‌ها در شیب نزولی حرکت کرد. این کاهش اما نه مسکن متوسط و مصرفی در مناطق میانی شهر که مسکن لوکس و گران‌قیمت شمال شهر را نشانه رفته بود؛ البته این کاهش قیمت‌ها مشهود نیست. اکنون هزینه ساخت به‌شدت افزایش پیدا کرده است و این افزایش تورم که شاهدش هستیم در بازار مسکن هم تاثیر خواهد داشت. فکر نمی‌کنم کاهش قیمت را شاهد باشیم.»
 
رشد قیمت‌ها در بازار مسکن
از نیمه نخست سال97  افزایش شدید قیمت در بازار مسکن اتفاق افتاد، درحالی‌که در آن زمان، انتظار بسیاری از تحلیلگران و کارشناسان این بود که در سال99 از سرعت رشد قیمت‌ها در بازار مسکن کاسته شود. این کارشناس حوزه مسکن می‌افزاید: «متاسفانه رشد شتابان مسکن در سال99 ادامه یافت که دلایل متعددی در این مساله موثر بود که البته سه عامل اصلی زمینه را برای رشد قیمت‌ها در بازار مسکن مهیا کرد. مساله شیوع کرونا، تشدید تنش‌ها با غرب و ابهامات انتخابات آمریکا، تورم شدید ناشی از افزایش نقدینگی سبب بروز نااطمینانی در بازار شد به‌طوری‌که این شرایط منجر به ادامه روند افزایش قیمت‌ها به‌ویژه در نیمه نخست سال99 در بخش مسکن شد. کارشناس بازار مسکن افزود: این مساله نشان‌دهنده آن بود که بازار در تردید به سر می‌برد و نیروی محرکه‌ای که برای افزایش قیمت‌ها وجود داشت تا حد زیادی فروکش کرد. برای سال1400 انتظار این نیست که روند افزایشی به‌شدت سال99 ادامه یابد؛ البته با توجه به چشم‌انداز نرخ تورم، افزایش نقدینگی و همچنین بودجه سال1400 که موجب تشدید انتظارات تورمی می‌شود و حل نشدن مسائل در حوزه برجام شاهد ادامه ابهامات در بازار خواهیم بود و باید گفت این شرایط سبب می‌شود ریسک‌های بازار تا حدودی حفظ شود که باعث می‌شود در سال1400 انتظار کاهش و تعدیل قیمت مسکن را نداشته باشیم.»

دیدگاه‌ها
دیدگاه تازه‌ای تایید نشده است...